“北京二环内现2万元/㎡四合院 小院2层楼挤满看房人”

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(图片来源:经济注意网)

鼓隅院这个四合院项目以“二环内，80万件”的噱头吸引了众多看家。 二楼整个四合院挤满了看家和销售员。

这个项目无论是售价还是房租，都大大低于市价，坊间引起了对其风险的讨论。 律师表示，合同中约定的房间号找不到对应的实物，因此如果将来交货有问题，就面临着钱房空的可能性。

值得注意的是，目前鼓隅院项目产权全部权属弘华恒泰(北京)投资有限企业和恒祥永泰(北京)投资有限企业两家公司名称，项目出租方为东甫物业管理(北京)有限企业。 此外，还有技术咨询企业和房地产经纪人参与。

鼓隅院项目北院大门外。 客户服务的中心在里面(田国宝/摄影)

价格便宜

鼓隅院北院内部构造(田国宝/摄影)

据一位销售人员介绍，鼓隅院项目共有8个四合院，共300多所房子，每户面积27平方米至50平方米。 “项目为70年的大产权，销售的是30年的采用权，每平方米2万4万到2万7千万。 ”。

目前上市的房源为南北两所四合院，共有70户房屋，其中南院41户，客户服务中心北院29户。 虽然每个房间大小不同，但有独立的卫浴，“面积小单价稍高，面积大单价相对低”。 上述销售人员显示。

以面积33.9平方米的小户型单间为例，单价27399元/平方米，30年租金总额52.31万元，服务费总额40.57万元，总价92.88万元。 换算一下，每月房租2580元，不到市场价格的一半。

项目所在鼓楼西大街区域位于什刹海北侧，附近为数不多的二手房价格普遍在12万元/平方米以上。 鼓隅院项目只有30年的录取权，但不到3万元/平方米的单价，仅为周边市场价格的四分之一。

从租金方面来看，鼓隅院项目的租金远远低于周边同类房产租金。

龙冠位于工体西路附近的长租赁公寓55平方米房间起始租金1.81万元，折价合成单价也达到329元/平方米/月，位置不及鼓隅院项目，但租金是鼓隅院项目的4倍。

距离鼓隅院项目不远，位于安定门二环边的万科泊寓长租赁公寓项目，其中34.92平方米的房间租金起步价6700元，折价合成单价也为191.86元/平方米/月，是鼓隅院租金的2.5倍。

租赁期30年

销售人员向用户介绍项目的产权情况(田国宝/摄影)

鼓隅院30年的采用权分为2部分，其中20年为租赁期，剩下10年为赠送。 为了获得这些房子30年的租赁权，租户需要签订两个合同，一个是与东甫物业管理(北京)有限企业的租赁合同。

另一个是与咨询服务的合同，由一家技术咨询企业与租户签订。 销售人员表示，该技术咨询企业主要负责住宅改造和后期房地产服务。

根据销售者提供的产权说明书复印件，这些四合院全部是弘华恒泰(北京)投资有限企业和恒祥永泰(北京)投资有限企业两家公司。 根据租赁合同，两家企业都是年由西城区颁发的不动产证。

关于东甫物业管理(北京)有限企业是否有资格出租两处四合院的问题，销售人员提供了弘华恒泰、恒祥永泰和东甫物业签订委托书。 委托书复印件显示，委托书自年3月28日起，委托期为32年，委托书上盖有两家企业的公章。

工商注册资料显示，恒祥永泰成立于年9月，原股东由德蕾持有90%，陈彳光持有10%。 年3月，投资者换上孙瑞和郭楠。 年12月28日，昊坤置业取代孙瑞和郭楠成为恒祥永泰的新股东。 吕坤间接拥有昊坤置业的90%的所有权，许磊拥有剩下的10%的所有权。

弘恒泰也于年9月成立，原始股东为陈彳光股90%、德蕾股10%。 年8月，投资者变更为孙瑞和郭楠，年4月，中圣明达控股有限公司成为弘华恒泰的新统治者。 年12月28日，昊坤置业取代中圣明成为唯一股东。

工商资料显示，中圣明达股东为孙瑞和郭楠，两人各持有50%。 而且，中圣明达集团间接全资拥有东甫的不动产。 也就是说，鼓隅院项目的出租人是项目所有主体的原股东，到年12月底变更为吕坤和许磊所有的昊坤置业名称。

价格低的背后

项目租赁合同模板(田国宝/摄影)

销售人员表示，目前两家四合院还保持原有结构，需要在交房前进行施工改造，“这样大的空间，今后将变成小房间，于今年10月正式开工改造，并于年11月10日前交货

以上述33.9平方米的房价为例，其中40.57万的服务费用，第一包括两部分，一部分为房屋改造费用。 其他部分为后期租户居住期间的物业服务费用。 租金和服务费必须不一次性由租户重复支付。

销售人员表示，项目最大的利润是价格低廉，如果租户不想自己住，也可以转借。 目前，周边同样面积的房间租金普遍在6000元/月左右，未来30年的租金也具备一定的上涨值空。

北京某律所律师表示，由于目前的房屋尚未改造，鼓隅院项目租赁的房地产在现实中找不到标的实物，需要后期进行改造形成。 租户可能会面临钱房空的结局，但“目前四合院里找不到合同约定的标的物，即使租户打赢了诉讼也很难执行。 ”。

另外，目前租赁四合院保持着原有的框架和结构，交付租户前，需要重新规划和建设房屋布局，如果后期四合院的改造未能得到政府部门的批准，到时候也面临着无法交付房屋的可能性。