“央行房贷利率新政全解读：利息会涨？会影响房价？”

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为此，记者咨询、整理了数字专家学者和领域研究者的意见，对网民关注度较高的系列问题进行了解答。

资料图:中国人民银行。 杨明静来拍照了

住房贷款利率政策为什么要调整？

央行为了应对“融资高”的难题，最近制定了新的最优遇贷款利率( lpr ) ( lpr )，推动了贷款实际利率的下降。

新lpr的报价方法变更为按照公开市场操作利率(主要是一年中期贷款便利利率)的积分形成。 报价频率改为每月一次，每月20日公布。 另外，在原有的1年期1期限品种的基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长时间贷款的利率定价提供参考。

也就是说，央行改革lpr形成机制后，个人住房贷款的价格标准也需要从以前使用贷款基准利率的方法转换为lpr。

房贷利率之后怎么办？

此前，住房贷款利率定价采取了上下浮动基准利率的方法。

截至年10月24日，住房贷款基准利率1年至5年(含5年)为4.75%，5年以上为4.90%。 由于大部分住房贷款期限在5年以上，4.90%成为了人们熟知的住房贷款基准利率。

未来，从2019年10月8日开始，新发行商业性个人住房贷款利率将形成最近一个月相应期限的lpr作为定价基准点。

在此，lpr由最优遇贷款利率( lpr )估算明细的估算计算组成。 各项贷款的具体加分数值由贷款银行按照全国和当地住房贷款政策的要求，综合贷款风险情况，在发放贷款时与借款人协商约定。 加分数值明确后，整个合同期将固定下来。

例如，最近一个月( 8月20日) 5年期以上的lpr为4.85%，如果银行给你的房贷利率为5.44%，加上59个基点，按照lpr的标准上浮12%。

资料图:民众在房展会所在的大楼摊位咨询。 中网程春雨摄影

将来的住房贷款利率会不会有折扣价格？

从年7月20日开始，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率波动区间暂时没有调整。

也就是说，为什么以前我们听说“房贷利率可以打7折”，但是随着楼市调控政策和信用政策的一些变化，近年来最初的房贷利率在基准利率的9折以上。

新的定价方法不打折房贷利率。

新政规定，首批商业性个人住房贷款利率不得低于相应的期限最优贷款利率( LPR )，两套商业性个人住房贷款利率不得低于相应的期限最优贷款利率( LPR )和60个基点。

调整后最低利率上升了还是下降了？

根据上述规则，根据最近一个月( 8月20日)的lpr计算，10月8日以后新发放的住房贷款，首套房利率在4.85%以上，两套房在5.45%以上。

融360大数据研究院分解师李万赋表示，迄今为止，根据显性或隐形规定，最初的房贷利率一般在基准利率的9成以上，两套房通常在基准利率的1.1倍以上，计算出的数值分别为4.41%和5.39%。

“从这两个组的数值来看，我们可以简单地看到，第一批住房贷款的最低利率将从4.41%上升到4.85%，而两批住房贷款的最低利率将从5.39%上升到5.45%。 ”。

资料图。 张云拍

实际住房贷款利率会下降还是上升？

在这个问题上，央行确定“新发放个人住房贷款的利率与目前我国个人住房贷款的实际最低利率水平基本相等”。 “与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。 ”

目前，大多数银行执行的实际利率为首次房贷基准上浮10%-20%，两次房贷上浮20%-30%。

根据360大数据研究院统计和监测的35个城市住房贷款市场数据，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，2套房贷款平均利率为5.76%。 高于目前住房贷款基准利率的4.9%，高于即将实施的利率下限。

中原地产首席分解师张大伟也表示，新机制下，库存和房贷利率增长基本不变。 目前，大部分城市住房贷款利率、贷款周期基本平稳，有轻微波动，但主流平稳。

“新的个人住房贷款利率稳定，既不降低也不显着增加利息负担。 ”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，这是因为新机制下新发放个人住房贷款的利率几乎没有变化。 中央银行各地分行结合各地情况，制定下限。

从住房贷款利率市场未来走势来看，李万赋表示:“预计执行利率短期内不太明显，普遍下降。”

易居研究院智库中心研究负责人严跃进认为，从下半年的情况看，楼市政策依然严峻，实际上具体房贷利率只会上升，不会下调。 360大数据研究院监测数据显示，从数据看，全国住房贷款利率水平下半年进入反弹阶段。

资料来源:北京市丰台区小屯路某小区外景拍摄。 中网邱宇摄影

那些人买房子的利息会增加吗？

首套房的商业贷款利率是按目前基准利率本来可以享受折扣的潜在买家。

根据360大数据研究院的数据，首套房实行房贷9折至9.5折的城市非常少，7月份仅上海的首利率为4.84%，不到4.85%。 35城的平均初始利率为5.44%，超过4.85%。

也就是说，最初住房贷款利率有折扣的地区潜在购房人的利率将像上海一样上升。 在利率本来就浮现的地区，利率很可能像苏州一样不变。 7月苏州首套住房贷款利率为6.03%，是全国住房贷款利率水平最高的城市。

“从短期实际利率水平来看，新政只对极少数最高质量的顾客产生少量影响，对大部分买家影响不大。 ”。 李万赋说，如果10月8日以后的lpr基本维持目前的水平，理论上，最高质量的房贷借款顾客的购买价格将会上涨。

用公积金买房的利率要调整吗？

央行公告称，商业住房购房贷款利率必须在相应期限贷款市场的估算利率上加60个基点。 公积金房贷利率政策暂时不调整。

分解者表示，这保障了首套房的刚要置业诉求，体现了“住房不炒”的定位和落实房地产市场长效管理机制的政策指导。

目前的公积金贷款利率于年10月24日调整实施，5年以上公积金贷款利率为3.25%，5年以下公积金贷款利率为2.75%，全国相同。

资料图:工人操作挖掘机在商品房建设工地实施业务。 韦亮摄

偿还中的住房贷款利率会调整吗？

央行确定，个人住房贷款利率调整主要与新发放的个人住房贷款利率相比，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

也就是说，早就租房的人，每月偿还的金额用以前明确的方法偿还，不需要变更。

刚签约，还没出钱，会受影响吗？

截至2019年10月8日，已与发放的商业性个人住房贷款签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

也就是说，在2019年10月8日前签订了房贷合同，10月8日后放款，但通过改革前的基准利率定价方法以明确的利率偿还了房贷。

央行表示，2019年10月8日是价格基准的转换日。 此前，贷款银行应制定贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，并采取多种方法，为用户做好推广说明工作，确保转型过程顺利有序。

资料图:卖场向民众推荐商品房户型。 韦亮摄

可以和银行商量修改住房贷款利率的事情吗？

张大伟说，以前借款人申请住房贷款，利率可以每年调整一次。

现在住房贷款的法定期限最长为30年，有一点特殊的地方。 例如，北京现在规定最长期限为25年。 购买者签署的贷款合同多为浮动利率，但只要央行基准利率不变，住房贷款利率不变，每月还款额不变。

但是，截至去年10月24日，贷款基准利率没有变化，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。

新政指出，未来借款人申请商业性个人住房贷款，可以与银行领域金融机构协商利率重新定价周期，重新定价周期最短为1年，最长为合同期。 每次利率重新定价时，定价基准都会调整为最近一个月该期间的lpr。

也就是说，lpr每月都会更新，所以一年后如果lpr低于去年，如果你之前有约定，可以以更低的利率还款。 相反，利率上升，也会带来利率增加的压力。

虽然实现了严格的跃进“意味着未来住房贷款的利率计算，可以根据购房者的需求进行微调”，但需要事先约定定价周期，还需要决定定价的基准利率。 这项规定将有助于形成越来越多样化的贷款利率计算方法，随后将成为银行住房贷款从业人员需要积极与购房者协调的地方。

个人商业住房贷款利率不同吗？

根据《因城措施》，大体上是基于国家统一的信用政策(首套房利率不得低于相应的期限lpr )。 二套房利率必须在相应的期限lpr上加上60个基点)。 今后，各省将根据当地房地产市场形势的变化，对辖区内首套和两套商业性个人住房贷款利率增加下限。

并根据各省级加分下限，银行结合经营状况、客户风险状况和信用条件等因素，确定商业性个人住房贷款利率定价规则，可以合理明确各项贷款的具体加分数值。

也就是说，如果顾客的资质、个人信用、经济收入、负债率、抵押资质等没有那么好，贷款利率就会比普通人高。 要想获得较低的贷款利率，借款人平时必须观察个人信用的积累。

从严峻的跃进来看，未来房贷的计算和表现因人而异，因额度而异，因市场而异。

资料来源:国家统计局官网。

那些地方住房贷款利率lpr可能更高？

中国银行主管研究员周景彤也认为，未来住房贷款利率将更加强调地域性、货币政策和各银行的信贷战略，地区、客户、不经济时期住房贷款利率差距将更大。

兴业研究宏观分解师郭于魏认为，央行指导各省级市场利率定价自律机制，及时明确当地lpr下限因城市而异，房价上涨较快的地区lpr添加点更高，一城一策，住房不炒政策方向不变

“在实际操作过程中，房价上涨过快的城市，将来在央行的标准下，可以适当地进行基点上调。 ”。 严跃进也表示，这样的上调最终也会影响特定商业银行住房贷款部门的贷款利率。

住房贷款利率会大幅上升吗？

根据李万赋的计算，实行新政后，房贷最低利率将从5.39%上升到5.45%，比lpr新增60个基点。

“两套房的60个基点增长似乎不大，但结合因城措施，预计执行后将远远高于60个基点。 ”。 东北证券研究负责人付立春表示，基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的价格和可获得性将面临一点挑战。

58安居客房地产研究院首席分解师张波说:“针对两套房商业贷款的确定要求，他表明了保障首套所需的运营商诉求，以及维持现有控制力不放松的确定态度。”

“未来一段时间内，二套房的房贷利率可能有上升的趋势，”诸葛找房副总经理苑承建说，房地产市场的销售有一定的抑制作用。

对房价走势会产生什么样的影响？

鄂永健说，央行改革充分体现了推动公司贷款利率下降、不过热房地产市场、不把刺激房地产作为短期刺激手段的意图。

“政策是不要过度抵押贷款，吸引资金进入实体经济，对楼市来说是中性政策。 ”。 张大伟表示，政策出台是为了稳定房地产预期，不通过lpr降低背景，对房地产起到刺激作用，不让资金流向房地产。

张波认为，央行再次禁止个人住房贷款“转贷”、“加按揭”服务，是落实“不炒房贷”的重要体现，不仅能更有效地预防控制在实际执行中被钻空。

7月，楼市持续“退烧”的状态。 国家统计局房价数据显示，7月新房上涨的城市数量进一步减少，二手房连续2个月下跌20个。

张大伟表示，8月是市场惯例的淡季，预计房价下调城市将继续明显增长。 张波预计，三季度成交量集中化趋势将更加明显，但部分城市热销并未带动整体销量下滑，而是以三四线为主的降温，导致整体成交量呈下降趋势。