陶欣的凯德8年 专访凯德中国房地产策略咨询部董事陶欣

本篇文章3865字，读完约10分钟

记者:沈阳

当陶昕在2013年加入凯德置地时，凯德置地刚刚从2008年金融动荡的考验中逐渐复苏。当时，这些人员经历了猛烈的冲击。新的管理团队不仅需要建立新的公司结构，还需要建立不同的资本和文化。

对于一个成熟的国际企业来说，凯德置地已经形成了完善的人才机制。凯德置地的一位高管告诉媒体，“我们的高管选拔机制没有什么特别之处。这是一步一步来的，这是理所当然的。”当然，凯德也将把最优秀、最有前途的管理人才送到一线锻炼，以测试他们在不同环境中的适应能力，加速他们的成长。

陶昕在中国上海“锻炼”了八年。

自2013年加入凯德置地并肩负起扭转公司销售业绩下滑的责任以来，陶昕已在上海扎根，担任凯德置地房地产战略咨询部主任八年。凯德置地集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，并在新加坡上市。截至2019年12月31日，集团管理的资产为1，319亿新元。凯德兰德的投资组合涵盖多个房地产类别，包括办公楼、购物中心、工业园区、工业和物流房地产、商业综合体、城市开发、服务公寓、酒店、长期租赁公寓和住宅。集团业务覆盖全球30多个国家的200多个城市，以新加坡和中国为核心市场，并不断拓展印度、越南、澳大利亚、欧洲和美国等市场。凯德置地于1994年进入中国，中国是凯德置地的两个核心市场之一。经过25年的发展，凯德置地已经在中国42个城市拥有/管理了200多个项目。目前，凯德置地在中国的总开发规模约为2300万平方米，管理的总资产超过2800亿元。

凯德置地房地产战略咨询部的主要职能是帮助凯德置地确定区域和城市选择、产品形式规划、战略目标制定、战略决策、产业研究、市场分析、产品定位、营销战略制定等。根据自身特点，配合实施路径研究，确保凯德兰德战略目标的实现。

陶昕给人的印象是她优雅、平易近人，脸上总是带着自信的微笑，但在温柔的目光下，她结合了销售人才的果断和大胆，以及行业的深刻洞察力和研究能力。

经济和商业环境正在迅速变化，因此正确处理风险和及时探索机会的重要性不言而喻。要做出准确而明智的房地产决策，必须依靠可靠而准确的房地产研究数据、清晰的项目定位、科学的财务分析和发展战略咨询服务。凭借丰富的市场知识和丰富的房地产经验，陶昕提供了世界一流的房地产市场研究、发展战略咨询和估价服务，其业绩得到了业界和客户的认可。作为凯德置地中国房地产战略咨询部主任，陶昕带领团队对营销策略、定价策略、产品定位、区位分析和市场预测进行了全面的研究和指导，帮助凯德置地中国的销售业务经历了从形成到快速发展的阶段。

茂名大厦在第一次世界大战中出名了

陶昕在首都逗留期间，她遇到的一个标志性项目是茂名大厦。凯德茂名大厦占地26474平方米，总建筑面积79340平方米。凯德茂名大厦由5栋11-26层的公寓楼和近300套顶级公寓组成。

这是当时凯德置地在中国上海推出的一个高端房地产项目，同期有5-6个同样价格的高端房地产。2015年在上海被称为“豪宅第一年”，总价超过1000万的房屋交易量超过了前两年的总和。自第一季度以来，这一数据持续上升。据机构统计，一季度，1000多万套高档商品房售出3000多套，环比增长8%，同比增长近4倍，创下去年第四季度的新纪录。其中，翠湖天地被公认为热销房地产。主要原因有:1 .有很多明星，高知名度和明星效应；2.开发商在广告上花费更多的钱；3.地理位置位于中国共产党第一次代表大会会址，历史文化遗产和许多人流动；4.在它周围的市中心还有一个太平湖，这也是一个卖点；5.地块较大，配套业务较好。因此，翠湖天地一度成为浦西的标志性建筑和金字塔中的顶级地产。

相反，凯德置地低调，地块面积只有翠湖天地的1/3，市场影响力不够大。因此，在相当长的一段时间里，凯德置地茂名大厦和浦东汤臣一品都被认为是市场上的滞销物业。

陶昕认为，独特的营销策略和定价策略一定会击败翠湖天地。听了这话，所有人都认为她疯了。因为，当时翠湖天地的月销量排名第一，并占据了50%的市场份额。

然而，翠湖天地很快就笑不出来了。在陶昕制定的策略下，茂名大厦的销售业绩飙升！

茂名大厦只用了三年时间就摆脱了耻辱，成为行业中的一匹黑马。2015-2016年，其销售业绩大大超过翠湖天地，成为上海高端房地产行业的领导者。在2015-2016年，大约一年内将售出200多台，接近一个工作日售出一台。这不是普通的商品，而是价值3000-5000万英镑的豪宅。

在此期间，陶昕认真学习和实践了她的移动互联网营销方法。

机器人+营销

随着时间的推移，传统的网络营销方式越来越过时。过去，没有移动互联网，顾客过去常常在晚上7-10点的高峰时间上网。然而，随着移动互联网的普及，白天刷网上查询的顾客数量显著增加。陶昕建议使用智能客户服务，用机器人回答客户的基本问题，然后销售人工服务，永远不要错过客户。

自我媒体+营销

自我媒体作为一种从未出现过的新事物，已经逐渐流行起来。顾客越来越关注媒体的声音，意见领袖也越来越受欢迎。陶昕牢牢把握时代潮流，再次在行业中领先，发明了“意见领袖法”，一种新的营销方法。

她发现了很多与房地产相关的自媒体，每个月都会进行一些活动，让自媒体人能够充分了解茂名大厦，让他们从一个中立的观察角度来写稿子。你可以从媒体上看到市场上知名的房地产，比如第一房地产网，卢俊珍敢于说独立的第三方房地产评论员，比如方芳芳和狄芳。他们都承认陶昕是第一个想到用自我媒体的概念来推动房地产营销的人。

圈子+营销

在此期间，陶昕还创立了“循环营销法”。如前所述，翠湖天地有很多明星入住，明星效应不错。很多人只看到它的优点，但热衷陶昕的人看到了这个缺点，那就是有些人喜欢高调，有些人喜欢低调。既然翠湖天地走的是高调路线，我就走低调路线。

陶昕强调，在软营销中，凸显了茂名大厦隐私保护好、不引起公众关注、低调的特点，充分发挥了茂名大厦的弊端。而她的策略恰恰受到许多名人的青睐，他们不仅自己购买，而且回购率很高，不断介绍身边的朋友购买，形成了一个非常良性的营销局面。

陶昕是高端房地产行业的一面旗帜。她能打破常人无法打破的局面，逆向思考，独立自主，不断探索符合行业时代潮流的战略战术，并积极将其运用到商业实践中进行验证。一旦验证成功，她就可以转化为学术成果并发表给同行学习。

洞察行业，专注研究

陶昕对现有的光环不满意。她将自己多年的实践与对行业的深入了解结合起来，整理出了许多关于房地产企业如何面对新媒体和创新营销方法的行业经验和方法。

关于口碑营销在房地产销售中的应用、人工智能在房地产营销中的作用探讨、网络直播在房地产营销中的应用、关系营销理论和房地产营销新路径，一系列学术论文已在各大房地产相关期刊上发表，受到业界的好评。

她的一些前下属，虽然离开了凯德，去了其他公司，仍然使用她的营销方法。

最近，她还总结了“房地产企业运用新媒体运作的三步法”，即粉末吸收、粉末培育和粉末交易三部曲，并在全国房地产创新论坛上发表演讲，向同行介绍和推广。毫无疑问，她不仅是一个可以用真刀真枪在商场上取得成就的女英雄，也是一个可以将商业经验转化为理论研究，在行业中应用和进步的研究人才。

不仅如此，陶昕还贡献了自己的行业知识和智慧，参与了中国房地产的诸多研究报告的撰写和数据收集整理，如2018年的《担忧未来经济走势促进房地产市场发展》、2019年的《洞察华东房地产市场》、2020年的《中美长期贸易持久战对房地产市场的影响》。

房地产战略研究方面的高端人才可能是对这位女强人的最好描述。她的工作能力、丰富的经验、对市场的敏锐和前沿思维让许多男人刮目相看。

对人工智能持乐观态度，引领实践

在今年的全国会议上，“人工智能”再次被写入政府工作报告。这是自2017年以来人工智能第二次被写入政府工作报告。自2017年以来，人工智能在算法、政策、资金等方面取得了重大突破。，它的应用场景变得越来越丰富。在房地产行业，一方面，许多房地产企业认识到人工智能的市场潜力，但由于技术条件或商业成本，缺乏人工智能应用场景显示，或显示不够丰富，导致消费者体验的损失。

普华永道(PricewaterhouseCoopers)发布的《2018年人工智能趋势预测》报告估计，全球人工智能投资的近一半在中国，因此中国将成为新趋势建立和转变最快的市场。

陶昕作为第一个提出人工智能实验屋概念的人，提出实验屋内部驱动的核心是“我喜欢空房间”，核心技术是基于物联网、大数据和人工智能。陶昕认为，由于人工智能的引入，“实验屋”将实现建筑从“活体机器”到“机器人”的进化。

在第六届全国房地产创新论坛上，陶昕说:“智慧生活最终会变成现实。人工智能可以为城市优化提供最佳解决方案，优化后的城市将更好地服务于生活。”陶昕是为这个梦想努力工作的领导人之一。

陶昕认为:“就房地产行业而言，未来的土地和建筑测量工作很可能被机器人所取代；3d打印技术将用于模拟紧急避难所和简单住宅群；虚拟技术将用于为潜在买家和租户提供检查其房产的机会。”

所有这些都将在2020年成为现实。

每当我们见面，他总是微笑，给人一种非常友好和舒适的感觉。这是煤化工运营公司青能项目部党支部书记、经理马进力给我的第一印象。他是怎么跑进《外出》的...

应该肩负起在北疆实施心脏工程的使命。在山西、陕西、蒙古交界处的智能公司马地梁矿，就有这样一群人，牢记工程建设的初衷，不忘开拓疆域、荆棘丛生、破浪前进、团结带领北疆部队的使命...