“户籍制度大变革 这些城市或成最大赢家”

本篇文章3387字，读完约8分钟

放宽定居并不是放松房地产调控。 无论户籍制度如何变化，“房子是住的，不是用来炒房的”的定位都必须不动摇，保持房地产市场的稳定健康和快速发展。

国家发改委快速发展战术和规划司司长陈亚军此前的表态表明，中央缓和了落户与房地产调控的关系。

城市落户放松不是为了提高房价，而是中央确定释放的信号。 4月19日召开的中央政治局业务会议再次为楼市调整:重复使用房屋不是为了炒作定位，而是实行一城一策、因城措施、城市政府主体责任长效调控机制。

政策不会改变房地产的调控，但一个新闻点不容忽视。 那就是，今年以来，中央连续发文放宽落户限制，户籍制度迎来巨大变革，在城市快速发展，特别是都市圈、城市群增长中，那些城市有快速发展的前景，会产生什么样的机会呢？

放宽城市定居限制意味着什么

其实，放开城市落户限制已经不是新鲜词，而是近年来的高频词。

本轮户籍制度改革全面开启的标志性文件应该是国务院于年7月发表的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，即通过二元户籍制路线，提高城市化质量。 因此，虽然前面的改革一直走缓和路线，但学术界认为城市化率质量不高，户籍人口城市化率直接反映城市化健康程度，是重要的指标。

年9月，国务院正式出台《1亿非户籍人口城镇落户推进方案》，“十三个五年计划”期间，城乡地区户籍转移壁垒亟待打破，配套政策体系要进一步健全，户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，达到1300万人以上的家庭，

现在，为实现这个目标所剩下的时间很紧迫。 今年以来，国家政策频发，城市化已经开始加速或进入倒计时。

例如，今年5月5日，中共中央、国务院发表了《关于建立城乡融合快速发展体制和政策体系的意见》(以下称《意见》)，要健全农业转移人口的市民化机制。 秩序比较有效地深化户籍制度改革，放宽除个别大城市外的城市落户限制。 到2022年，城市落户限制逐渐取消。

这是自4月8日国家发改委发布《2019年新型城镇化建设要点任务》(以下称“任务”)以来时隔一个月的再次出现。 “任务”确定了相关城市落户放松的具体要求。

城市常住人口100万~300万的ⅱ型大城市要全面解除落户限制

城镇常住人口300万~500万的ⅰ型大城市要全面开放，放宽落户条件，全面取消重点人群落户限制。

特大城市要调整完善积分落户政策，大幅度增加落户规模，精简积分项目，确保社会保险工作年限和居住年限分数。

今年2月21日，国家发改委发表的《关于培育快速发展的现代化都市圈的指导意见》也提出了放宽除个别大城市外的城市落户限制。 当天，在公安部召开的全国治安管理工作座谈会上，公安部副部长孙力军表示，要全面深化以户籍制度为要点的治安管理改革，加快建立新的户籍制度。 除了实行落户超大型、特大城市、跨省户口迁移审批制外，还将积极尝试探索居住地登记户籍制度。

国家频繁放宽落户限制，特别是放开大城市落户限制，是当前户籍制度改革的重点。 数据显示，截至底部，仍有2.26亿农业转移人口为城市常住人口，但未落户城市，其中65%分布在地级以上城市，基本为大城市。 中国社会科学院城市的迅速发展和环境研究所原所长牛凤瑞把这部分人的现状称为“半城市化”。

都市圈、城市群崛起

在目前小城市户口全面开放，中小城市吸引力不足的情况下，开放大城市户口显得尤为重要。 陈亚军表示，要处理落户问题，大中小城市和小城市需要联动，光靠小城市、小城市实际上处理不了这个问题，有必要推进大中小城市放宽落户限制。

我国从20世纪80年代开始鼓励中小城市快速发展，但实际上人口正在向大城市发展，目前学术界倾向于快速发展大都市圈。 毕竟，大型城市在经济资源集聚、效率节约快速发展等方面更具特点。 近年来，国家中心城市、城市群、都市圈的快速发展表明，国家必须发挥中心大城市的最大领导作用。

牛凤瑞认为，强调中心城市的带动引领作用，符合经济快速发展客观规律和城市化快速发展规律。 城市的规模与辐射推进能力成正比。 支持一个核心点的城市应该率先快速发展，推动周边地区快速发展，从而提高中国经济快速发展的整体竞争力，促进产业结构的转换和升级。

年11月，中共中央、国务院发表的《关于建立更有效的区域协调快速发展新机制的意见》指出

以北京、天津为中心，引领京津冀城市群快速发展，快速发展环渤海地区协同。

以上海为中心，引领长三角城市群快速发展，快速发展长江经济带

以香港、澳门、广州、深圳为中心，引领粤港澳大湾区建设，推进珠江-西江经济带创新绿色快速发展。

以重庆、成都、武汉、郑州、西安等为中心，快速发展成渝、长江中游、中原、关中平原等城市群，加快相关板块融合。

一方面要放宽大城市的落户限制，另一方面要强调中心城市的带动引领作用。 在这种情况下，未来大城市的快速发展显然更有前景。

但问题是，大城市的快速发展和定居也并非没有限制。 中央密集发文应放宽落户限制，但均附加一定限定语，落户全面开放，个别大城市、特大城市除外。

根据《年城市建设统计年鉴》，目前，城镇人口超过500万的城市有13个，除北上广深等4大城市外，还有天津、重庆、武汉、成都、南京、郑州、杭州、沈阳、长沙9个特大城市。

政策，即，将来，除上述13个城市外，其他城市将全面放宽落户限制。 在这一过程中，许多二线城市在西安、苏州、合肥、济南、青岛、大连、厦门、宁波、昆明、石家庄、南昌、福州等地的利润最大。

另一方面，大城市户籍开放后，中小城市的快速发展前景将进一步受到限制。 另一方面，与京沪等大城市相比，二线城市有着快速的发展空之间。 这些二线城市崛起后，不仅承担或疏解一线城市过于集中的部分功能，还能起到地区快速发展的引领者作用，使越来越多的地区相对均衡快速发展。

放宽定居机会

值得注意的是，《意见》确定了支持农业转移人口市民化的财政政策、城镇建设用地增长规模与吸纳农业转移人口定居数的相关政策，以及中央预算内的投资计划要全面落实吸纳农业转移人口较多的城镇倾斜政策。

这里必须证明的是，过去国家强调中小城市战术的结果是，一线和部分热点二线城市生活人口快速增长，土地供应不足，三四线城市生活人口缓慢增长，土地供应过多，土地供需不匹配。 目前，人地相连的政策符合人口和经济社会快速发展的真实诉求，对输入城市起到很好的激励作用，有利于输入地城市的建设和快速发展，在这个过程中，对一二线城市也有很大的利益。

《意见》指出，到2022年，城乡统一建设用地市场基本建成，经济发达地区、城市圈和城市郊区在体制改革中率先突破。

这意味着未来城市的更新改造将成为房地产快速发展的重点。 什么样的城市更新改造，特别是旧村改造值得？ 哪个农村户口值得？ 当然，不是小城市的农村和贵州、东北、淮河流域等偏远农村，而是二线大城市的城中村和近郊农村。

今年，珠江三角洲、广州、东莞等旧村的改造如火如荼。 这些地方经营性建设用地进入市场后，二线大城市的土地供应也将大幅增加。

从总体上看，二线热点城市楼市的快速发展前景已经超过一线城市。

另一方面，二线城市的人口增加量空之间更大。

另一方面，二线城市原有的楼价比一线城市低得多。

事实上，从年来的表现来看，二线热点城市房价涨幅已超过一线城市。 这也符合近年来热点二线城市经济崛起的趋势。

春水暖鸭先知。 今年以来，备受瞩目的二线城市土地市场爆发，各大开发商与二线城市开战。 中原地产研究中心统计数据显示，50大城市合计2019年前5月土地出让1.59万亿元，比去年同期上涨12.3%。 其中，5月杭州土地出让金收入266亿元，居首位。 此外，今年以来，天津、武汉、苏州、济南、郑州、福州等二线城市土地市场表现也非常突出。

一线城市也不是没有机会。 上述“任务”提出，巨型城市要立足城市功能定位，防止无序蔓延，合理缓解中心城区非核心功能，推进产业和人口向一小时交通圈区域扩散。 也就是说，未来一线城市的重点在于都市圈的快速发展。

特别是随着北京、上海、深圳等大城市轨道交通特别是城际地铁、城市域快速轨道的快速发展，大大缩短了从周边地区、邻近板块到大城市中心城市的时间，使这些地区成为人们可以常住的区域，有利于超大城市疏解中心城市的人口，使周边地区迅速 例如北京周边的北三县、保定等地、上海周边的南通、嘉兴、昆山、太仓等地、深圳周边的惠州等，将成为未来楼市快速发展的重点。