疫情下商业房屋租赁合同减租、免租、解除全攻略

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于北京律师事务所合伙人

自2020年1月底以来，随着新型冠状病毒肺炎疫情(以下简称疫情或本次疫情)的不断传播和发展，对全国人民生活产生了巨大影响，也对生产经营活动产生了严重影响。作为商业活动中房屋租赁不可或缺的一部分，受这一流行病的影响，出租人和承租人在租金减免、租赁延期、合同终止和责任承担等方面存在诸多争议，矛盾不断扩大。结合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》(二)、《最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同纠纷具体适用法律若干问题的解释》，以及浙江、湖北、广东、天津等地高级人民法院发布的相关规定。

一、在疫情影响下，“不可抗力”是否适用于商品房租赁合同纠纷？

答:可以应用，但不一定。“不可抗力”是合同终止、责任免除和诉讼时效中止的法定原因。疫情本身是不可预见、不可克服和不可避免的，全国人民代表大会和许多高等法院已经明确表示，疫情构成不可抗力。如果在诉讼中以不可抗力为由提出索赔，应证明上述障碍是由疫情(不可抗力)造成的，即当两者之间存在因果关系时，除此之外合同不能履行和合同目的不能实现。但是，如果租赁合同是在疫情爆发后订立的，当事人在签订合同时应当能够预见疫情对其履约的影响，因此不能适用。

二、在疫情影响下，“情势变更”是否适用于商品房租赁合同纠纷？

答:可能适用。“情势变更”是合同变更和解除的法定事由，其适用范围广泛，包括商业租赁合同。因情况变化提出索赔的，应当证明订立合同时的客观情况发生了重大变化，继续履行合同对一方明显不公平。国家或地方行政机关为预防和控制疫情而采取的封锁、隔离、交通管制和征收等强制性防疫措施，可视为与合同有关的客观情况的重大变化；如果事实证明继续履行合同会导致双方利益失衡，那么双方可以根据“情况变化”进行索赔。湖北省高级人民法院明确表示，虽然“情势变更”不包括不可抗力，但疫情引发的合同纠纷与“情势变更”中规定的类似，法院可以类推适用“情势变更”。

3.在这种流行病的影响下，当承租人出租商品房时，在什么情况下可以要求延长租期或减少租金？

答:根据租赁房屋的不同用途，承租人对延长租赁期限或减少租金的主张是不同的:

(1)商店和商场用房

1.因防疫、控制等原因，商店、商场被政府有关部门关闭或暂停营业，导致承租人无法正常使用租赁房屋，出租人因不可抗力无法正常提供租赁房屋，致使租赁合同无法履行的，承租人可以要求延长租赁期限或减免租金。

2.相关政府部门没有强制商店和购物中心关闭或暂停营业。有两种情况。一、如因缩短正常营业时间或限制人员流动等防疫措施导致承租人无法正常经营，承租人可主张出租人未按合同约定向承租人提供正常经营的租赁房屋，并要求延长租赁期限、减少或降低租金或赔偿相应损失。二是如果由于疫情导致承租人无法正常经营，客流和收入大幅减少或经营目的无法实现，继续按原协议支付租金明显不公平，承租人可与出租人协商延长租赁期限或降低租金，或适用情势变更原则，向人民法院提出延长租赁期限、通过诉讼降低租金等合同变更要求。

3.符合国家或地方减免税政策的，承租人可根据相关法律政策要求减免税。除法定救济条款外，私人租赁的救济金额和延长期限由合同双方约定。

(二)办公和工业建筑

1.如果办公楼或工厂被政府有关部门关闭，导致承租方无法正常使用租赁房屋，则是由于不可抗力导致出租方无法正常提供租赁房屋，导致租赁合同无法履行，承租方可以要求延长租赁期限或减免租金。

2.如果办公楼或工厂在疫情期间未被政府有关部门强行关闭，承租人可以继续占用和使用租赁房屋，承租人不得主张延长租赁期限或降低租金。虽然全国各地相继出台的推迟复工和错峰复工的政策，在一定程度上减少了承租人对租赁物的使用，或者增加了使用的难度和不便，但不足以导致租赁合同无法履行或造成明显的不公平后果。因此，如果承租人不能以此为由要求减租和免租，就很难得到司法机关的支持。

(参见天津市高级人民法院民事审判第一庭《关于审理与COVID-19(一)有关的肺炎疫情民事案件的法官会议纪要》第12条:如因COVID-19肺炎疫情及防控工作的直接影响，承租人暂时无法使用租赁房屋，则在案件审理中应综合考虑COVID-19肺炎疫情及防控工作的实际影响。经审查，如属不可归责于双方的原因，可考虑适当延长租赁期限或适当降低租金，使双方合理分担损失。(

四、受涉及租金下调的疫情影响，需要考虑哪些因素？

当承租人和出租人签订合同时，流行病的发生是不可预测的。在确定租金核减标准时，应根据公平原则合理分配风险，由双方共同承担疫情造成的损失。。

因此，如果疫情倡导减租，应根据房屋用途、租赁合同期限、疫情的客观影响期以及客观影响造成的最终危害结果进行综合判断。主要考虑减租期限和减租范围。一方面，租金核减期主要基于国家颁布的禁令和启封时间，并在此基础上考虑不同的行业条件；另一方面，在确定租金减免范围时，可以参照以下原则:一是根据国家或地方政府发布的租金减免和补贴政策确定租金减免范围(注意减免的适用主体)；第二，没有租金减免政策，如果租赁合同中有协议，就会得到同意；第三，如果没有政策或合同，以双方的一致意见为准。

5.如果承租方因疫情防控而无法开展正常的经营活动，又因经营困难而未能按时支付租金，该怎么办？

答:如果由于疫情导致租金难以支付，建议承租人:(1)租赁合同中有约定的，予以约定；如无约定或约定不明确，承租人应积极与出租人协商解决；(二)保存政府有关主管部门和职能部门出具的疫情关闭文件；(三)及时将履约困难的现实情况通知出租人，并提供证明文件。

6.在疫情期间，出租人能否以承租人未能按时支付租金为由终止租赁合同？

甲:如果租赁双方对此有协议，按协议办理。在双方没有约定的情况下，如果承租人严重迟延履行，经出租人根据合同法催告后仍未支付租金，致使租赁合同的目的不能实现，出租人可以解除合同。同时，承租人一般可以根据与疫情有关的事实提出抗辩，并主张减轻或免除责任。

七、承租人能否以疫情为由解除租赁合同？

答:一般不支持。仅因疫情原因终止租赁合同的，一般认为理由不充分，应补充影响合同履行的直接原因。疫情与未能履行合同、未能实现合同目的、继续履行对一方明显不公平有关。正常情况下，疫情本身不会影响房屋租赁合同的履行，国家或地方行政机关为预防和控制疫情而采取的措施往往会成为合同履行的障碍。也就是说，疫情本身不是影响租赁合同履行的直接原因，但疫情引发的行政行为和剧烈的市场变化是影响租赁合同履行的直接障碍。

(参见《浙江省高级人民法院民事审判第一庭关于印发〈关于规范与肺炎疫情有关的民事法律纠纷的实施意见〉的通知》(试行)第七条:如因疫情防控导致租赁房屋暂时无法使用，承租人要求延长租赁期限、减免相应期限租金或解除合同。如果确实是由于不可归责于承租人或出租人的原因，可以根据公平原则适当延长和缩短租赁期限，并合理分担防疫和控制造成的不良后果。如果承租人要求终止合同，一般不予支持。

天津市高级人民法院民事审判第一庭《关于审理与COVID-19(一)有关的肺炎民事案件的法官会议纪要》第十一条规定:如因COVID-19肺炎防控措施直接导致当事人不能履行房屋租赁合同，或因COVID-19肺炎及其防控工作的影响导致房屋租赁合同完全不能履行，当事人一般应支持解除合同。(

8.如果租赁合同因不可抗力或情况变化而终止，您是否需要承担赔偿责任？

答:如果租赁合同因不可抗力而终止，根据不可抗力的影响，将部分或全部免除责任。此时，有必要及时履行通知义务，减少损失，并在合理期限内提供证明。

当事人以情况变化为由要求解除租赁合同的，司法机关应当根据案件的实际情况确定疫情是否属于情况变化，并根据公平原则判断是否解除租赁合同以及双方的责任。也就是说，情况的变化并不意味着当事人可以免除赔偿责任或其他责任。

9.如果合同因不可抗力而无法履行，双方应履行哪些必要的程序？

答:(1)及时的书面通知

根据《合同法》第96条，承租人因不可抗力的规定主张解除合同的，应当通知对方。通知到达另一方时，合同终止。承租人应及时将疫情、政府控制措施、事件和未履行合同义务的范围等通知出租人。(通过短信、电子邮件和邮政快递等便捷方式)；

(2)提供证明文件

及时向出租人提供证明文件，如中国国际贸易促进委员会或其分支机构出具的不可抗力证明或其他证明文件；

(3)采取措施减少损失

承租人应积极采取措施(如腾空房屋、处理室内物品等)。)最大限度地控制和减少可能的损失，并及时与出租方沟通；

(四)及时书面确认

合同双方就合同的变更或解除达成一致后，应及时签署书面文件进行确认；

(五)业务受影响及损失说明

承租人应积极准备相关证据(如与第三方签订的合同和票据等))对疫情造成的影响情况和经营的实际损失，及时向出租人说明，以便协商租金减免。

(参见《广东省高级人民法院关于审理COVID-19肺炎商业案件若干问题的指导意见》第五条:如一方声称因不可抗力不能履行合同，有义务按照《合同法》第一百一十八条的规定进行通知和证明。债务人证明已以合法形式通知债权人，并在合理时间内提交了政府或有关部门出具的对合同履行有重大影响的防疫措施文件的，可视为履行了通知和证明义务。但是，在确定减少一方的责任份额时，还应重点考察疫情或防控措施对其不履行合同义务的影响。(

十、哪些文件可以用来证明当事人受到了疫情的影响？

答:一般来说，有以下几种类型:第一种，是个别送达当事人的具体文件，如政府征用当事人房屋的通知。第二，针对该地区特定人群的文件，如政府通知，街上所有商店应暂时关闭。第三，社会大多数人未指明的文件，如省政府启动重大突发公共卫生事件应急响应的通知。第四，公证机关出具的不可抗力公证文件。第五，中国贸促会等机构出具的不可抗力事实文件。

XI。如果双方签订的租赁意向书等文件规定了租赁合同的签订时间和房屋的交付与返还时间，但由于疫情而延迟履行，如何处理相关事宜？

答:爆发后，如因各地实施交通管制、人员出入管制等政策，承租人未能按租赁意向书约定的时间签订正式租赁合同，或未能按租赁合同约定的时间办理租赁房屋的交付或归还手续，当事人应及时书面通知对方，重新协商正式签署或交付和归还租赁房屋的期限，并就此另行签订书面协议。

如果合同对方拒绝协商或调整上述期限，建议索赔人进一步判断疫情或相关政策是否对合同签订或按合同履行房屋交付和返还义务构成实质性障碍，导致合同无法履行。构成实质性障碍的，申请人应当全面收集并保存因疫情导致申请人不能按合同履行义务的书面证据。

十二、租赁期限届满或疫情期间被解除，如何处理房屋的返还？

答:除双方另有约定外，合同到期或解除的处理措施应根据租赁物业所在区域采取的防控措施确定。

(1)在不实行交通管制或限制自由通行的地区，合同期满或终止后，承租人应在合同约定或协商确定的期限内与出租人办理退租手续，并将租赁房屋退还给出租人，否则将构成违约。

(2)在实行交通管制和限制自由通行的地区，合同终止或解除后，双方不能继续履行合同义务，构成不可抗力。承租人因疫情不能按时办理退租手续或迁出租赁房屋的，应及时向出租人说明情况，并告知不可抗力的原因。如果出租人主张承租人违约，承租人可以主张免除不可抗力，即在该区域交通管制期间，出租人不承担因未能及时办理退租或迁出租赁房屋的违约责任。

十三.如因疫情导致商业租赁合同无法继续履行，应退还已付定金吗？

除非合同中另有约定或者双方另有约定，一般来说，如果承租人违反合同，押金将归出租人所有。因疫情导致房屋租赁合同无法继续履行的，承租人可与出租人协商退还定金或扣留部分定金作为对出租人损失的赔偿。

十四.如果商业租赁合同因疫情而终止，是否可以要求出租人赔偿装修折扣？

答:在处理房屋装修的残值时，应区分承租人的装修行为是否取得了出租人的同意。

(a)如果承租人经出租人同意进行装修:

1.租赁合同中对装饰装修的处理有约定的，以约定为准。

2.租赁合同中未约定装饰装修处理的:

(1)未形成附属物的装饰可由承租人拆除，但如果房屋损坏，应恢复原状；

(2)已附着的装饰装修，按照公平原则，结合剩余租赁期限、评估机构对残值的评估意见等因素，由出租人和承租人合理分摊。

(二)承租方未经出租方同意进行装修的:出租方不补偿装修的残值，承租方自行承担装修费用。如果出租人要求承租人恢复原状或赔偿损失，承租人应恢复原状或赔偿损失。

15.如果因疫情导致出租人无法履行租赁物的维修义务，承租人是否有权要求出租人承担违约责任？

答:如双方同意承租人应履行租赁物业的维修义务，则以此为准。在这种情况下，如果出租人因疫情而未能履行租赁财产的维修义务，承租人无权要求出租人承担违约责任。

双方未约定租赁物的维修义务的，根据《合同法》第220条的规定，出租人应当承担租赁物的维修义务。如果在疫情期间出租人必须承担维修义务，在正常情况下出租人仍应履行维修义务，否则，承租人有权要求出租人承担违约责任。但是，如果出租人能够证明因疫情或相关政府政策导致出租人无法履行其维修义务，并及时通知承租人并减少损失，出租人可以基于不可抗力要求免除违约责任。

十六.承租人以疫情为由拖延或拒绝支付物业管理费，是否构成违约？

答:疫情期间，物业管理公司继续履行物业服务合同，没有因疫情中断物业管理服务。同时，物业管理企业不仅承担日常物业服务，还承担一定的公共防疫任务，因此承租人不能以疫情为由拒绝支付物业管理费用，否则将构成违约。

承租人延迟交付物业管理费可分为以下几种情况:

如承租人在疫情爆发前或政府颁布相关疫情控制政策前已逾期支付物业管理费，则承租人逾期付款构成违约，应按合同约定及时支付物业管理费并承担违约责任。

如果物业管理服务期届满，在疫情爆发后未支付物业管理费，或政府出台了疫情控制等相关政策，如果只能以现金支付或现场交付，且承租人因疫情控制而无法返回租赁房屋付款，承租人可要求延期付款；如果承租方除现金或现场交货外，还可以使用手机或互联网等其他便捷的付款方式，则承租方的逾期付款将构成违约。

十七、租赁合同当事人因疫情影响不能及时行使索赔权，如何计算诉讼时效？

答:根据《民法通则》第一百九十四条，在时效期间的最后六个月内，如果因不可抗力而不能行使请求权，时效期间将被中止。如果租赁合同当事人因COVID-19肺炎而被隔离，或因疫情导致诉讼和仲裁活动不能正常进行，诉讼时效可以中止。

时效期限在中止时效的理由消除后六个月届满。

十八、疫情发生后，租赁合同纠纷可能大面积出现，承租人如何防范？

答:(1)承租人应密切注意其所在区域的保单通知和文件。

(二)尽快评估疫情对租赁合同履行造成的法律风险。

(3)承租方应积极与出租方沟通，本着诚实、公平的原则，通过各种渠道解决潜在的争议。当事人达成协议的，应当形成书面文件。如果不能亲自签名，可以通过电子邮件或短信发送电子文件，并以书面回复的形式确认书面文件的内容。如暂时未达成协议，出租人可以书面申请延长租赁期、减租或免租或终止合同，并告知具体原因，提交相关证明文件，要求出租人给予书面答复。

(4)发出终止合同通知时要小心。通知对方解除合同，但经司法机关认定无权解除合同的，构成违约，应当承担违约责任。

(五)妥善保存受疫情影响的证据，包括:

1.国家和政府部门发布的延长假期、停产停业、复工等通知和文件，保存政府信息公开页面截图；

2.向公证机关、仲裁机构和其他有关机构申请出具不可抗力证明；

3.员工滞留、隔离、住院、疫情导致营业收入急剧下降等材料；

4.保存双方谈判和沟通的信件、邮件和聊天记录。

(六)注意案件管辖法院所在地区的相关司法文书，了解该地区司法机关在处理因疫情引发的租赁合同纠纷中的立场。

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