“北京高端市场的十年轮回路，“大平层”重迎藏品时代”

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无论处于什么样的宏观经济环境、经历还是扬长避短的市场调控，北京高端运营商诉求的发展都不会停止，高端市场的一些变化轨迹也不会平稳。

过去十年，北京的高端江湖是“大平层”的天下。

早在2008年，cbd明星楼盘柏悦府冲刺10万+时，面积最小的户型为549平方米，44套大平层被抢空。

此后的2009年，朝阳公园的天云路8号，将540所住宅规划为450平方米和520平方米的大平层，即使是10年后的今天，也是震撼人心的笔。

大平层的市场热度一直持续到被称为北京豪宅元年的那一年，万柳书院，如园、泛海国际、紫辰院、华润万樫府，无论新、老豪宅，一律刷地推出一套面积200平方米以上的大平层住宅，这些产品在某个水平上达到了高度。

其一，都位于北京五环以内或五环周边，交通发达，组合成熟，具有鲜明的“城市”属性。

其二，项目每平方米价格在8万元以上，是城市塔尖精英阶层的财富标签和精神图腾。

其三，根据质量著称，开发商在人性、艺术感、科技性方面往往不吝钱财，打造精品。

这三点决定了大平层虽然是为精英定制的房地产，独自走在高端市场上，但站在楼市整体的立场上，依然稀缺和宝贵。

年，楼市调控烽烟，北京高端市场变局再现。

仅限于房当道、9070回归，北京大平层开发将急剧减速，供应腰斩。 而住宅开发的“高低配”，代替了大平层的市场地位，改变了高级市场主力供给产品的旧貌。

从200年开始的两年多里，北京只对应1862套面积超过200平方米的平房大房子，供应量少，远远低于以往的全年供应量。

特别是位于五环周边、占据城市核心资源、具备高端品质的大平层产品更是弥足珍贵。 1862套大平层供应中，五环内位置仅有756套，大部分位于北京西南，但高端商务区密集的北京东部寥寥无几。

4个项目，191套住宅，这是近28个月来北京东部大平层产品的全部供应。 因为稀少昂贵，是全世界通用的价值逻辑，在此基础上，2019年东部平层大宅成交均价达到11.3万元/平方米，比去年上涨45%。

放眼未来，商品房供应量的决定权主要在源头土地边上。 年，北京奥运会内连续转让11块住宅用地，项目数量听起来不少。 但是，这些住宅区都规定了“9070”规划条件的限制，位于北京西部和南部。 也就是说，京东都市级的平层大邸宅的供给断阶段已经明确，正式进入了少量套装的“藏品时代”。

北京东部的cbd、三元桥、望京是高精尖产业快速发展的策源地，这里有1万家外资企业和众多世界500强公司的总公司，以使馆区为核心，这里也是首都国际交流的窗口。

在经过几十年快速发展的今天，cbd、三元桥、望京地区已经开发完毕，仅有的售楼处是价格10万+，甚至15万+的顶级豪宅。 此时，由于受到cbd、望京、丽都等核心商圈的共同辐射，自身被规划为高端国际商贸区和第四使馆区，朝阳东坝在首都又成为了承载财富人群、释放高质量费用诉求的商圈。

初创、保利、龙湖、首城、恒大等北京一线房企均投资东坝，目前东坝在售项目上以低密别墅和平层大宅为主，其中低密别墅单套售价在3000万-5000万之间，住宅产品售价

近年来，东坝的快速发展变化日新月异。 紧邻五环路、第二机场，高速拥有东坝发达的网络交通，20分钟即可到达首都国际机场。 相继开工地铁3号线、12号线，将来可以直通cbd、金融街、中关村、三元桥。

购物地点除了开业的8万平方米的金隅嘉品mall外，还有5万平方米的恒大城市广场将于今年开业，东坝万达广场也将在明年开业。

在教育医疗配套方面，近年来东坝也明显升级。 北京中学将整个校区搬迁到东坝，年开始正式招生上课，构建了12年一贯制的精英教育。 北师大、外经贸等北京名校相继在东坝开设分校。 而且，埃迪、凯文和出众的国际名校也聚集在东坝。 在医疗方面，21万平方米的安贞国际医院开工。 聚焦第四使馆区规划，东坝可以说已经建成了完整的国际化配套设施。

埃迪国际学校

未来，东坝的快速发展前景值得期待。 日前，北京市规划和自然资源委员会网站发布东坝西北地区项目可控性详细规划方案，建设集第四使馆区、高端商业娱乐、总部商务办公室和国际交流服务功能为一体的商务区。

东堤北区的规划形象

根据规划，西北区将建设3所小学、5所幼儿园、1所大型综合医院或专科医院、3所养老设施、136万平方米住宅。 随着未来越来越多的土地、越来越多的楼盘进入市场，东坝的区域价值将在房地产市场最大化兑现。

目前，东坝正处于崛起前夕，楼市中也存在着可以淘金的低价洼地。

利府位于东坝核心区，是以一线高端住宅为营建标准的独创性雕塑产品。 项目采取中国四合院文化，邀请故宫古建队，打造三进式府院形制，蕴含着一步步上升的美丽寓意。 建筑物使用全石材立面，历久弥新，楼体侧面的接角圆润，表现了中国式以前流传下来的圆融之美。 最近推出了楼宇之王新产品，价格6万元起，与周边新房和二手房相比，更具性价比特点。

社区园林采用台地式方法，建设五重景观园林。 园林中，全冠移植的黑松巍然耸立，樱花树盛开，被誉为“火之树”的日本红枫四季常红、紫玉兰和西海棠府展现出皇家气韵，细节典雅精致。

小区内设有儿童娱乐区和小型运动场，儿童娱乐区全部设置从韩国进口，保障儿童的健康和安全。 小区道路两侧的排水装置也来自韩国，无论雨水多大都可以很快排水。

目前销售的楼盘王新产品位于小区中央，户型分别为280平方米和304平方米，为广朗居室，实现别墅质量居住感。 居室最大面宽15.5米，超大的观景窗、钢化玻璃，无屏障可以容纳绝佳的景观视野。 的卧室都是套房设计，配备独立的衣帽间，满足双胞胎小时候的居住诉求。

另外，项目坐拥方便的交通条件和完善的生活配套。 项目是地铁3号线东坝中街站的上盖，是东坝板块目前唯一的地铁上盖项目，西侧2公里可以直接与东五环路相连，东侧2公里是机场第二高速，拥有畅通的交通网。 项目南侧是计划中的万达广场和开工的安贞国际医院，南面1000米是金隅嘉品mall，北侧是已经开始招生的北京中学。

金隅嘉品丸

除了大环境之外，利锦府项目本身也形成了成熟的生活氛围，项目覆盖精品酒店会、商业街区和高质量住宅，无需离家，即可享受高质量的生活服务。

在周边房价均超过8万的现状下，利锦府的定价仅为6万件，在高端地区，构建了高端产品，但定价面向客户群的改善，更加亲民，从而使项目更具吸引力。 目前，“大平层”藏品时代已经开始，对于高端改善和最终改善客群来说，积极的淘宝客市场可以固定价值。