中国经济进入房价推动型通胀时代

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根据国家统计局刚刚发布的数据，2012年9月，全国居民消费价格水平同比上涨1.9%，其中居民消费价格同比上涨2.3%，高于cpi总涨幅0.4个百分点。虽然房价对cpi上涨的直接作用并不明显，但事实上，长期以来，高房价带来的传导效应已经成为cpi上涨的基本因素。

一个简单的逻辑是，高房价必然导致高租金，高租金必然增加生产、服务和销售成本，进而推高终端产品和服务的价格。

高房价促进通货膨胀有四条途径:一是增加加工企业的住房成本，直接增加产品的生产成本；二是增加咨询、广告、展览等现代服务业的办公和场地成本，并将其传导到产品的生产和销售；第三是增加业务和仓储成本，并将其传递给终端产品和服务；第四，增加职工住房成本等于增加企业的劳动成本，由上述所有环节吸收和承担。特别是，雇员生活费用的增加将导致“工资-价格螺旋”的形成，这将使通货膨胀成为常态。

从2008年到中央政府调控房地产行业，中国房地产价格在全国范围内大幅上涨，涨幅最高的是几次。房地产价格超常上涨后，通常会出现两种现象:第一，房价已经超值，泡沫破裂后，房价大幅下跌，回到了飙升前的价格水平；第二，房价保持在高点，但房租继续上涨，直到高房价可以通过房租得到补偿。

现实表明，中国的房价并没有明显下降，相反，最近出现了反弹的迹象。根据中国指数研究院发布的最新监测数据，8月份，北京、上海、广州、深圳等10个主要城市的住房(新房)价格指数环比平均上涨0.55%，比上个月上涨0.15个百分点，10个主要城市今年首次全线上涨。在这种背景下，将高房价转化为高租金，并逐步传导到实体经济，已经成为一种长期趋势。

简而言之，月租与房价的比率称为租售比，它是衡量房价水平的一个重要指标。在世界上大多数国家，租售比通常是1: 160。然而，租售比超过1: 300的房产没有投资价值。在2010年房价的高峰期，北京等一线城市的房地产租售比大多超过1: 500，最高比例超过1: 1000。

那些投资房地产项目的人必然会追求高回报，或者至少是合理的回报，这就决定了他们必然会通过提高租金来获得利润。北京的房租价格趋势正好印证了这一逻辑。事实上，住宅和商业地产的租金都在迅速“补偿”上涨。首先，让我们来看看住房情况:自2012年以来，北京的房租飙升。数据显示，8月份北京租赁市场的平均成交价为3720元/月/套，比年初的平均租金3052元高出21.88%，为2009年以来的最大涨幅。商业地产的情况也大致相同:统计显示，从2009年到2011年，北京大型商场的平均租金逐年增加，年均增幅约为10%，且增幅呈逐年上升趋势；与此同时，一些研究机构的数据显示，北京目前的写字楼租金比去年上涨了50%。

从理论上讲，如果房地产投资回报率达到一个合理的水平，即租售比从目前的1: 500回到1: 200左右，北京等一线城市的租金将比2010年左右的水平至少提高1.5倍。这意味着，即使房价不再上涨，租金上涨也将成为常态，并将通过不同的途径传导到实体经济，增加实体经济的运行成本。

劳动力成本的急剧增加是大量企业陷入困境的重要原因之一。以北京为例，2008年，当房价处于相对低点时，北京的月平均工资为3726元；2011年，北京员工平均月工资达到4672元，比2008年增长25%。事实上，在北京这样的一线城市，员工并不觉得工资上涨会改善他们的生活质量，因为工资上涨基本上是用来补偿租金上涨的。媒体调查显示，在北京等一线城市，白领收入的一半以上用于支付房租。从根本上讲，员工工资的增长必须由企业来承担。这意味着高房价最终将转化为企业成本。

成本上升直接伤害或正在摧毁中国经济的竞争力。无论是跨国公司将工厂转移到海外，本地公司也将生产能力转移到东南亚和其他国家，出口增长率急剧下降，所有这些事实都说明了这一事实。

在回到合理的租售比之前，高房价仍将是租金上涨的基本动力。像“缓释药”一样，高房价将继续推高实体经济运行成本和产品服务价格，成为cpi上涨的长期潜在因素，从而形成房价驱动型通胀。清楚地知道这一点，我们就不会被高房价的有利理论所误导。

房地产是整个经济的一个环节，不可能孤立地形成一个独立于整体经济水平的价格体系。房价与其他因素和产品的价格之间必须保持平衡。

在北京等一线城市，有房价反弹的迹象，因此明确房价与中国企业竞争力之间的关系尤为必要。因此，相关决策层应从保持和提高实体经济竞争力的角度来处理房地产市场的深层次问题，而不是让实体经济继续为中国过高的房价买单。(丁是钉子/文字)