北京恒源融通投资有限公司:地产股或迎反弹

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北京恒源融通投资有限公司:地产股可能反弹——受相关利好预期推动，房地产板块昨日逆市反弹，在深湾一级产业中排名第一，涨幅1.13%。分析师指出，今年以来，在房地产行业整体疲软和市场分化加剧的背景下，一些地方楼市政策有望放松。此外，空房地产行业仍有估值修复空间，预计短期内房地产股将有反弹机会。然而，由于业绩下滑、库存压力等基本面因素，反弹高度相对有限。

房地产行业预计将积极升温

自去年以来，对房地产的悲观预期持续升温，导致地产股持续下跌。自今年初以来，房地产行业已经迎来了两轮反弹，其间它率先捍卫了2000点战争。截至昨日收盘，深湾房地产指数今年已下跌1.84%，相对于今年沪深300指数和上证综指分别下跌6.66%和3.08%的跌幅而言，这一跌幅相对较小。

今年以来，由于流动性紧张、买家观望情绪上升以及2013年同期基数较大，房地产企业一季度业绩增速同比下降，房地产市场呈现明显的城市和地区分化格局。从城市的角度来看，二线城市的同比和季度环比都优于一线城市；从区域来看，受区域规划理念的影响，环渤海地区的营业额逐月上升，而长三角地区的营业额逐月下降，中部地区的营业额也呈现上升趋势。

在房地产市场趋冷的背景下，放松地方房地产调控的预期逐渐增加。之后是南宁、天津滨海新区、杭州、无锡、宁波、铜陵、佛山、福州、郑州等。还采取微调和放松措施支持房地产市场，如调整限购资格，扩大购房群体范围，通过户籍改革取得突破，区分不同需求市场的限购，降低税收优惠和公积金首付比例。

在5月12日举行的住房金融服务研讨会上，央行要求商业银行及时审批和发放个人住房贷款的消息被进一步视为稳定房地产市场的强烈信号。这一窗口指导有望从终端向房地产注入流动性，并可能部分缓解今年房地产行业的资金短缺。

随着一系列利好政策预期的出现，投资者情绪已经回暖，北京恒源融通投资有限公司认为，房地产行业将借此机会迎来一个阶段性反弹。

基本约束反弹高度

尽管由于今年的两次反弹，房地产行业的估值水平得到了一定程度的修复，但与2012年第二季度以来的当前小房地产周期相比，空.仍在修复该行业的估值

风能数据显示，截至昨日收盘，房地产板块的市盈率(ttm)为11.02倍，略低于2012年第二季度以来13.15倍的平均值，仍具有一定的估值优势。此外，从保险费率指数来看，目前房地产行业的估值保险费率相对于沪深300指数是1.37倍，也处于本周的中间水平。此外，房地产行业在周期性行业中有很强的锁定表现，这也对估值起到了支撑作用。

然而，由于目前房地产行业的基本面压力，预计房地产行业的反弹在市场前景可能有限。一方面，在住宅企业业绩增长放缓的同时，库存压力继续加大。海通证券指出，2013年，a股房地产企业营业总收入达到7584亿元，同比增长28%；今年一季度，a股房地产企业营业总收入达到1107亿元，同比增长10%，增长势头有所放缓。2013年，房地产上市企业累计存量达到19，000亿元，2014年第一季度，房地产上市企业累计存量达到20，944亿元，为三年来最高水平，增速也保持在20%以上。如果第二季度销售不能有效促进，预计第三和第四季度上市公司将面临更严重的库存压力。

另一方面，虽然企业的债务结构有所改善，但行业目前的债务状况仍然非常严峻。据兴业证券统计，房地产行业的净负债率从上季度末的78%急剧上升到93%，达到历史最高点；从货币现金比率来看，今年第一季度末货币现金比率为10.9%，接近历史低点。从企业的债务结构来看，短期贷款与现金的比率为107%，这是自2012年第二季度目前的小房地产周期上升以来，现金首次无法覆盖短期贷款。

北京恒源融通投资有限公司指出，在把握房地产股票投资机会的市场前景中，可以遵循两条主线:区域概念和龙头股票。一方面，自2007年以来，行业集中度不断提高，龙头企业的市场份额不断提高。在工业资本的支持下，低负债率龙头企业的估值有望更高。另一方面，今年以来，京津冀一体化、自由贸易区、长江航道等区域概念不断被资金炒作。今后，随着区域规划具体规则的出台和推广，这些区域概念有望继续加强，而具有这些区域概念的房地产股值得关注。